Tarih boyunca, birçok kültür ve insana ev sahipliği yapan İstanbul’un Beyoğlu semti,  19. yüzyılda başlayan Batılılaşma hareketinin merkezi haline gelmiştir. Yapılanması ve tarihsel birikimi, Beyoğlu ve İstiklal Caddesi’ni İstanbul’un en önemli simgelerinden biri haline getirmiştir. Sahip olduğu kültür-sanata yönelik mekânları ve birçok sektör barındıran mağazaları sayesinde iç ve dış turizmin göz bebeği olmuştur. Ulaşımının kolay olması, her keseye hitap edebilecek mağazalarının bulunması ve günlük 4 milyona yakın ziyaretçi trafiğine sahne olması, bölgeyi İstanbul’un ve hatta Türkiye’nin cadde mağazacılığı yapılan en önemli noktası yapmıştır. Alışveriş amaçlı günlük 200.000 ziyaretçi sayısını aşması nedeniyle İstiklal Caddesi, İstanbul’un en yüksek yaya trafiğine ev sahipliği yapmaktadır. Bu anlamda New York’taki 5. Cadde, Paris’teki Champs-Elysées gibi uluslararası alışveriş caddeleriyle yarıştığı bilinen İstiklal Caddesi, ekonomik anlamda İstanbul ve Türkiye’nin karmasını oluşturmaktadır.

İstiklal Caddesi’nin cadde mağazacılığındaki yeri;

1,42 km. uzunluğa sahip İstanbul’un yayalaştırılmış en uzun caddesi olan İstiklal Caddesi, birçok ulusal ve uluslararası markaya ev sahipliği yapmaktadır.

Cadde mağazacılığında sektörel anlamda çok geniş bir dağılıma sahiptir. Bu dönemde oranlar sık değişiklik gösterse de; mağazaların %53’ünü giyim, ayakkabı ve çanta sektöründeki markalar oluşturmaktadır. Bunu %18’le yeme-içme, %9’la banka ve döviz büroları, %5’le kültür-sanat, %3’le aksesuar, saat, kozmetik ve optik, %2’yle kitap, hediyelik eşya, müzik ve oyuncak, %2’yle telekomünikasyon ve %1’le ev eşyası, dekorasyon mağazaları izlemektedir. Geri kalan mağazaların yaklaşık %6’sı boş durumdayken, %1’e yakınını eczaneler ve diğer türden mağazalar oluşturmaktadır.

Kira oranları ve mevcut durum analizleri;

İstiklal Caddesi ve Beyoğlu semti, kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılandırılma sürecindedir. Boş mağazaların sayıca fazla olmasının sebebi de kira oranlarının gittikçe artıyor olmasıdır. Kira artışındaki en büyük etken, İstiklal Caddesi’nin cadde mağazacılığında oldukça önemli bir konumda olması sebebiyle cadde üzerinde mağaza açabilmenin bir rekabet ortamına dönüşerek, uluslararası ünlü mağazaların bu caddeye dâhil olmak istemesidir. 2012’de kira oranları, metrekare başına 130 Euro’ya kadar yükselmişken; 2016’da metrekare başına kira oranları üç kat artarak 280 Dolar’a kadar yükselmiş durumdadır.

Beyoğlu ve İstiklal Caddesi, cadde ve sokak mağazacılığı konusunda oldukça önemli bir noktada olmasına rağmen, son dönemlerde şehirde meydana gelen terör saldırılarından, kira artışlarından ve bunun ürün fiyatlarına yansımasından dolayı, mağazacılık anlamında tarihi sıkıntılı dönemlerinden birini daha geçirmektedir. Ancak, eski canlılığı ve insan trafiği azalsa da, bunun geçici bir durum olduğu ortadadır. Yüksek kiralardan dolayı büyük markaların daha ucuz yerlere yönelmesi, dükkân sahiplerinin çare olarak kira bedellerini düşürmeye başlamasına sebep olmuştur. Ayrıca, caddeyi cadde yapan unsurlardan “şehircilik” anlamında son dönemde birçok vaatte bulunulmasına rağmen Taksim Meydanı dışında herhangi bir yatırım yapılmamıştır. Beğenilmeyen ve bir türlü doğru montajı yapılmayan cadde ve sokak taşlarının yerini asfalt yamalar almış, aydınlatma önemsenmemiş, kent mobilyaları değerlendirilmemiş, özellikle alt yapı ise halen ciddi olarak ele alınmamış ve caddeye olan rağbeti iyice geriletmiştir. Ancak, caddenin enerjisinde bir azalma olmadığı da ortadadır.

Ne yapmalıyız?

Ülke ekonomisi ile benzerlik gösteren cadde ekonomisi, bütün olumsuzluklara rağmen ayakta kalmayı başararak geleceğe yürüyebilmektedir. Caddeye olan ilgi buna bir kez daha fırsat tanımaktadır.

Yerel yönetim ile birlikte alınacak tedbirler, yapılacak projeler caddeyi eskisinden daha iyi hale getirebilecektir. Caddedeki sektörel çeşitliliği yakalayabilmek ise, bina sahiplerinin uygun işe – uygun kira bedeli anlayışı ile anlam kazanacaktır. Olumsuzlukları eleştirmek için harcadığımız çabayı, akıllı proje ve davranışlar ile avantaja çevirebilmenin kıyısındayız.  Sadece Beyoğlu ve İstanbul’un değil Türkiye’nin tüm dinamiklerini göreceğimiz bir İstiklal Caddesi için sorumluluk sahibi herkesin bir araya gelmesi zamanı gelmiş ve geçmektedir.  Eylül 2016

Ece ALTINEL
Gayrimenkul Danışmanı
Partners Gayrimenkul A.Ş.