Bu yazıda kısaca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini ve bunun nispeten güvenli bir biçimde nasıl yapılabileceği üzerinde durmak istiyorum.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi; elinde arsa niteliğinde taşınmazı olan kişinin (risk sebebi ile binanız yıkıldığında elinizde kalan sadece arsa üzerindeki arsa payınızdır.), arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında, arsasının belirli paylarının mülkiyetini, arsa sahibi ve müteahhidin karşılıklı anlaşmalarına göre, inşa edilecek yeni binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesiyle oluşan ve tarafları birbirine karşı hak ve yükümlülük altına sokan bir sözleşmedir. Düzenleme şeklinde yapılan sözleşmenin noterde tanzim edilmesi bir geçerlilik şartıdır.

Uygulamada bu sözleşmenin yaygın olan iki metodu vardır. İlkinde sözleşmenin tanzimi ile birlikte tesis edilecek kat irtifakı planına göre, müteahhide ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümlerin mülkiyeti, baştan müteahhide devredilir. (Müteahhitlerin tercih ettiği model budur.)

İkincisinde ise; sözleşmede belirtilen kıstaslara göre iş ve inşaat ilerledikçe, müteahhide devredileceği kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kısmı ve aşama aşama devrinin gerçekleştirildiği yöntemdir. (Arsa sahiplerinin tercih ettiği veya etmesi gereken model ise budur.)

Bunların nedenleri ve nasılları üzerinde uzun uzadıya durmak, bu yazının amacını aşacak bir teknik hacim gerektirdiğinden; kısaca sözleşme öncesi ve sırasında dikkat edilmesi gereken hususları madde madde sıralamakla yetineceğim.

• Öncelikle taşınmazınızın, imar durumu ve taşınmazdan elde edebileceğiniz azami faydanın ne olabileceği ile ilgili bir ön araştırma yapmış olmakla başlamakta fayda vardır.
• Birden fazla müteahhitle görüşüp, farklı teklifler alın. Pazarlıktan çekinmeyin. Rekabetin her zaman için iyi olduğunu unutmayın. Ancak işi, proje ve m² bazında en iyi teklifi verene değil, en çok güven ve güvence veren, referansları sağlam ve realist olan müteahhide vermeye özen gösterin. (Özel hukuk davalarının büyük bir ekseriyeti, “Az tamah çok ziyan getirir.” atasözünün türevlerinden oluşmaktadır.)
• Eğer kendiniz uzmanı değilseniz, proje, malzeme-işçilik kalitesi (teknik şartname), vaziyet planı ve bunların mevzuata uygunluğunu, üçüncü bir teknik uzman vasıtası ile teyit ettirin. (bunun için harcayacağınız her kuruşa değecektir emin olun.)
• Paylaşım esaslarını belirlerken, kime, ne miktar m² ve kaç adet bağımsız bölüm kalacağını belirtmekle yetinmeyin. Vaziyet planı ve proje üzerinde hangi bağımsız bölümün, kime ait olacağını tereddütte yer bırakmayacak şekilde tespit edin ve bunu sözleşme ile birlikte, sözleşmenin eki olarak tanzim, imza ve tescil edin/ettirin.
• Müteahhide ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölüm ve/veya hissenin dişe dokunur bir kısmını, iş bitip iskân alınana kadar devretmemeye, sözleşmeyi de bu prensip üzerine kurgulamaya özen gösterin. (bu detay hem binanızın mevzuata ve alınan ruhsata uygun yapılmasını, hem de işin mümkün olabilecek en kısa sürede bitmesini sağlamaya yardımcı olacaktır.)
• Müteahhitten sözleşmedeki yükümlülüklerinin güvencesini oluşturmak üzere, teminat isteyin. (Banka teminat mektubu, ipotek ve saire. Bono veya çekin teminat olmadığını unutmayın ve teminat vermekten kaçınan müteahhitten siz kaçın.)

Diğer detay ve hususlar tamamen taşınmazınızın niteliği, sizin beklentileriniz ve müstakbel müteahhidin kazanç olasılıklarına bağlı olarak karşılıklı güven ve mutabakat çerçevesinde kararlaştırılabilecek unsurlardan oluşmaktadır.

Buraya kadar anlatılanlar dışında, sözleşme ve ifa süreci içinde konforunuzu sağlayacak başka pek çok parametre olduğundan, ben olsam; ana çerçeveyi belirleyip, müteahhit ile mutabık kaldıktan sonra, sözleşmenin yazımını kendi hukukçumun yapmasına veya yüklenici tarafından hazırlanan bir metin üzerinde müzakere ediliyor ise kendi hukukçumun sözleşmeyi değerlendirmesini ihmal etmemeye özen gösterirdim. Kasım 2016