Vekalet; şekli koşullara bağlı ve karşılıklı güvene dayalı bir sözleşmedir. Borçlar Kanunun 502-514. Maddeleri arasında düzenlenen bir sözleşme türü olup; içeriği itibarıyla geniş bir kapsama ve alt kırılımlara tabi ayrıntılı bir konudur.
Bu köşedeki naçizane bilgilendirme yazılarının amacı bir konuyu öğretmek değil; pratik bir takım bilgiler vermek olduğundan, özelde gayrımenkul alım-satımına ilişkin konuları kapsayacak bazı açıklamalar yapmakla yetineceğim.
Gayrimenkulun alım satımında alım satım işlemlerinin güvenli bir şekilde sürdürülmesinin hem alıcı hem de satıcı için çok önemli bir konu olduğu tartışmasızıdır
İki taraf içinde mağduriyetlerin veya bu mağduriyetlerden kaynaklanabilecek ihtilafların yaşanmaması için dikkat edilmesi gereken birçok başlık söz konusudur.
Taşınmaz alım ve satım işlemlerini alıcı veya satıcı kimi zaman bizzat değil de, belirleyecekeleri bir vekil aracılığı ile yapmak isteyebilmektedirler. Bu durumda kendisine vekaletname ile yetki verilen kişi vekil, vekaletname ile yetki veren kişi ise vekil eden olmaktadır.Vekil Eden, noterde (veya yurt dışında ise elçilik veya diplomatic temsilciliklerde) düzenlenecek bir vekaletname ile vekili taşınmaz alma ve/veya satma konusunda yetki vermekle taraflar arasındaki vekalet sözleşmesi kurulmuş olmaktadır.
Toplumda yanlış bilinen bir konu da birisine UMUMİ (Genel) VEKALETNAME verdiğinizde, bu kişinin sizinle ilgili her işlemi yapabildiği, dolayısıyla kötü niyetli olması halinde size mağduriyet yaşatabileceğidir. Oysa bunun tam tersi geçerlidir. Borçlar Kanunu’nun 504. Maddesinde “Vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz.” demektedir. Yasa önemli gördüğü ve ileride taraflar için ihtlilafa sebep olabilecek işlemler için bazı özel yetkiler aramakta ve bu yetkilerin resmi şekilde düzenlenecek olan vekaletname de belirtilmesini istemektedir. Vekilin, vekalet veren kişiye ait bir gayrımenkulü satabilmesi veya gayrımenkuldeki hakları kısıtlayıcı bir başka tasarrufta bulunabilmesi için vekilin o konuda özel olarak ve açıkça yetkili kılınması gerekmektedir. Özel yetkinin zımnî (üstü kapalı) olarak verildiği kabul edilmemektedir.
Gayrımenkule ilişkin olarak Tapu Sicil Müdürlüğünde gerçekleştirilecek işlemin türüne göre vekaletnamede bulunması gereke bir takım unsurlar vardır. Aşağıda tek bir taşınmazı satmak konusunda verilecek vekaletname için ideal çözümü size aktarmaya çalışacağım.
- Taşınmaza ait tapu bilgilerinin (ada, pafta, parsel v.b) vekaletnamede açıkça yazılması gerekmektedir. Böylece vekilin bu vekaletnameye dayanarak vekil edenin başka bir taşınmazını satma yetkisi olmayacağı gibi yanlışlık yoluyla da doğabilecek istenmeyen sonuçların önüne geçilmiş olur.
- Vekaletnamenin süreli düzenlenmesi, vekile işlemi yapmak üzere bir veya iki hafta süre tanınması da bir başka güvenlik tedbiridir. Böylece bu sürenin sonunda vekaletname hukuki etkisini yitirmiş olacak olup, yine süreli olarak düzenlenen bu vekaletname dayanak gösterilerek ilgili Tapu Müdürlüğünde satış işlemi gerçekleştirilemeyecektir.
- Taşınmazın belirli bir bedelle satılması konusunda yetki verilmesi de çıkabilecek ihtilafların önüne geçmeye yarayacak bir başka konudur. Çoğu zaman satış bedelinin yaratabileceği mali yükümlülükler nedeni ile bundan kaçınılarak “dilediği bedelle” şeklinde bir ifadeye yer verilese de, yetkiyi verenin iki risk arasındaki muhasebeyi yaparak hangisinin kendisi için daha önemli olduğunu değerlendirmesi önemlidir.
- Bir diğer konu da satış bedelinin tahsili konusudur. Tercihen vekaletnamede bedeli tehsil (eski tabiri ile ahz-u kabz) yetkisi vermeyerek, yaratabileceği sakıncayı aşmak; bunun yerine satış bedelinin düzenlecek bloke banka çeki ile ödenmesinin kararlaştırılması ve vekile çeki teslim alma yetkisi verilmesi mümkündür. Böylece vekil çeki teslim alabilecek ancak sizin adınıza düzenlenmiş olacağından bedeli tehsil edemeyecektir.
Vekaletin sona ermesi ile de ilgili bir kaç söz etmek gerekir. Her şeyden önce, vekaletname ile verilen temsil yetkisi, sadece belirli bir işlem için verilmişse, söz konusu işlemin yapılması ile vekâlet sona erer. Aynı şekilde vekaletin belirli bir süre ile sınırlandırılması halinde verilen yetki, söz konusu sürenin bitiminde sona erer. Vekalet, azil veya istifa ile de sona erebilir. Çünkü vekalet karşılıklı güven ilişkisini temel alan bir sözleşmedir. Taraflardan birinin güven duygusunun zedelenmesi ile, bu ilişkiye bir son vermesi mümkündür. Yine vekil edenin veya vekilin ölümü ile vekalet ilişkisi sona erecektir.
Elbette vekaletname müessesesinin yarattığı endişeli durumun yanında, hayatı kolaylaştırıcı, özellikle de tapu işlemleri gibi, herkesin aşinası olmadığı bürokratik kaos ortamına muhatap olmadan işimizin halledilmesini sağlayan etkisini göz ardı etmek mümkün değildir.
Ülkemizin gelişen sosyo-ekonomik yapısına bağlı olarak kurumsal kimliği olan bir gayrımenkul danışmanına sahip olmak da, güvenilir bir avukat ve mali danışmana sahip olmak kadar önem kazanmaya başlamıştır. Ben olsam vekaletname verirken iki kez düşünür, yeterince güvenmediğim ve de vekaletname ile üstlendiği hukuki ve mali sorumluluğu taşımaktan ve gerektiğinde doğabilecek zararları telafi edebilmekten aciz birisine ise bu yetkileri tanımaktan imtina ederdim. Şubat 2017
Av. Yunus ÜNUS
unus@istanbulbarosu.org.tr
